Nem mindegy, hogy kell-e az embernek adót fizetnie amiatt, mert pár éve vásárolt lakását néhány millióval drágábban tudja eladni, mint amennyiért vette. Mi tartalmaznak a személyi jövedelemadóról (szja), illetve az általános forgalmi adóról (áfa) szóló törvény ingatlanértékesítéssel kapcsolatos szabályai.

Az szja-ban az egyik legfontosabb változás, hogy 15-ről öt évre csökkent az adóköteles időszak. E szerint a lakás értékesítéséből származó jövedelem a szerzés évében és az azt követő első évben még teljes egészében adóköteles, a másodikban az ilyen jövedelem 90, a harmadikban 60, a negyedikben 30 százaléka után kell megfizetni a változatlanul 25 százalékos adót, az ötödikben pedig egyáltalán nem.

Az ingatlan értékesítése továbbra is csak akkor adóköteles, ha a bevétel meghaladja a vételár és a szerzés költségeinek (például illeték, ügyvédi díj), illetve az értéknövelő beruházások együttes összegét Ha például valaki 2014-ben vett egy lakást 19 millió forintért, majd 1,8 millió forintot ráköltött, és eladja 23 millióért, akkor a 2,2 millió (23 - 20,8 millió) forint jövedelem egésze után a 2,2 millió 30 százaléka (660 ezer forint) lesz adóköteles, melynek adója 165 ezer forint. Ezt az összeget viszont nem lehet újabb lakás értékébe beszámítani, csak kivételes esetekben, lsd. később. Megszűnt a lakásszerzési kedvezmény.

Az új szabályozás szerint az adóhatóság méltányosságból külön kérésre elengedheti az ingatlanértékesítés miatt fizetendő adót, ha ezt a magánszemély vagyoni, illetve szociális körülményei alapján indokoltnak tartja, s főként ha az adó fizetésére kötelezett e jövedelmét saját maga vagy közeli hozzátartozója lakhatásának biztosítására fordítja.

Rosszabbul azok járnak az új szabályozással, akik sűrűn váltogatják otthonukat, például egyre nagyobb alapterületű, illetve egyre drágább lakásba költöznek. Ilyenkor ugyanis az eladott lakásokból újra és újra jövedelem keletkezhet, amit - a lakásszerzési kedvezmény megszűnte miatt - mindig le kell adózniuk, ha a szerzéstől számított öt éven belül történnek a tranzakciók.

Az adózás szempontjából nem mindegy, mi számít a szerzés időpontjának. Lakótelek vásárlása (öröklése, ajándékba kapása) esetén jelenleg ez az a nap, amikor az erről szóló szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották.

Az áfatörvény változásai szerint azoknak a magánszemélyeknek, akik két naptári éven belül legalább négy ingatlanukat (például építési telket, új, illetve a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését számítva kétévesnél fiatalabb lakást) szeretnék értékesíteni. Nekik ugyanis már 27 százalékos áfát kell fizetniük. Ez alól csak akkor mentesülnek, ha a negyedik tranzakció előtt legalább három évet kihagynak. Ilyenkor ugyanis elölről kezdődik a számolás, vagyis az első-második-harmadik ingatlan értékesítése ismét áfamentes lesz.

A magánszemélyek ingatlanértékesítésének áfáztatásával az volt a cél, hogy az adózás tegyen különbséget a jövedelemszerzés céljából történt ingatlanszerzés, illetve -eladás és aközött, ha a magánszemély azért vásárol ingatlant, mert abban lakni kíván, saját maga akarja használni.

Amennyiben további kérdése van, tegye fel, válaszolok.

Köszönettel:

Stark Mónika
stark.monika@lpo.hu