Nem mindegy, hogy kell-e az embernek adót fizetnie amiatt, mert pár éve vásárolt lakását néhány millióval drágábban tudja eladni, mint amennyiért vette. Mit tartalmaznak a személyi jövedelemadóról (szja), illetve az általános forgalmi adóról (áfa) szóló törvények ingatlanértékesítéssel kapcsolatos szabályai.

Magánszemélyeknek 5 év az adóköteles időszak, ami azt jelenti, hogy attól a dátumtól számítva, amikor a Földhivatal rátette a pecsétet a beadott adásvételi vagy más jogcímen ingatlanszerzési szerződésre. E szerint a lakás értékesítéséből származó jövedelem a szerzés évében és az azt követő első évben még teljes egészében adóköteles a nyereség, a másodikban az ilyen jövedelem 90, a harmadikban 60, a negyedikben 30 százaléka után kell megfizetni a változatlanul 25 százalékos adót, az ötödikben pedig egyáltalán nem.

Mit jelent a nyereség? Ha 2020-ban vásároltam egy 40.000.000,-Ft-os lakást, és 2023-ban eladtam 43.200.000,-Ft-ért, akkor az nyereség=adóalap= 3.200.000,-Ft. Ha kevesebbért adtam el, akkor nincs nyereség.

Az ingatlan értékesítése csak akkor adóköteles, ha a bevétel=nyereség meghaladja a vételár és a szerzés költségeinek (például illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítői díj, 3mFt-ot meghaladó felújítás, illetve az értéknövelő beruházások) együttes összegét Ha például valaki 2018-ben vett egy lakást 49 millió forintért, majd 1,8 millió forintot ráköltött, és eladja 54 millióért, akkor az 5 millió (54 - 49 - 1,8 millió) forint jövedelem egésze után a 3,2 millió forint 30 százaléka (960 ezer forint) lesz adóköteles, melynek adója 144 ezer forint. Ezt az összeget a jövedelem szerzését követő év május 20. napjáig kell bevallani és befizetni az adóhatóságnak. Amennyiben nem keletkezik adófizetési kötelezettség, pusztán az eladás tényét nem kell bevallani.

Az új szabályozás szerint az adóhatóság méltányosságból külön kérésre elengedheti az ingatlanértékesítés miatt fizetendő adót, ha ezt a magánszemély vagyoni, illetve szociális körülményei alapján indokoltnak tartja, s főként ha az adó fizetésére kötelezett e jövedelmét saját maga vagy közeli hozzátartozója lakhatásának biztosítására fordítja.

Az adózás szempontjából nem mindegy, mi számít a szerzés időpontjának. Ingatlan, lakótelek vásárlása öröklése, ajándékba kapása esetén jelenleg ez az a nap, amikor az erről szóló szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották.

Egy nagyon fontos adózási kivétel van abban az esetben, ha egyenesági rokontól ajándékozással történik a az ingatlan tulajdonjogának az átruházása, azaz nem állapítható meg az ingatlan értéke pontosan szerződés szerint. Amennyiben valaki ajándékba kap szülőtől, nagyszülőtől, gyermektől vagy testvértől ingatlant, akkor ez az ajándékozás illetékmentes. Mivel illetékmentes, így nincs is kötelező jelleggel feltüntetve/meghatározva az ingatlan értéke a szerződésben. Ezért a jogalkotó úgy döntött, hogy a további visszaélések elkerülése érdekében, minden ilyen módon megszerzett ingatlan 5 éven belüli értékesítése esetén az adóalap=nyereség, az adásvételkor feltüntetett érték 20%-a. Ezért ha valaki pl. a nagymamájától kap egy házat ajándékba, és 2 éven belül eladja, akkor mindegy mennyi volt az értéke 2 éve, ha most 50.000.000Ft-ért adja el, akkor a 20%=10.000.000Ft után kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót, azaz 1.500.000,-Ft-ot.

Az áfatörvény változásai szerint azoknak a magánszemélyeknek, akik két naptári éven belül legalább négy ingatlanukat (például építési telket, új, illetve a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését számítva kétévesnél fiatalabb lakást) szeretnék értékesíteni. Nekik ugyanis már 27 százalékos áfát kell fizetniük. Ez alól csak akkor mentesülnek, ha a negyedik tranzakció előtt legalább három évet kihagynak. Ilyenkor ugyanis elölről kezdődik a számolás, vagyis az első-második-harmadik ingatlan értékesítése ismét áfamentes lesz.

A magánszemélyek ingatlanértékesítésének áfáztatásával az volt a cél, hogy az adózás tegyen különbséget a jövedelemszerzés céljából történt ingatlanszerzés, illetve -eladás és aközött, ha a magánszemély azért vásárol ingatlant, mert abban lakni kíván, saját maga akarja használni.

Részletesebb információk találhatók a NAV honlapján (www.nav.gov.hu) a Nézzen utána! rovatban az Információs füzetek menüpontban:

Amennyiben további kérdése van, tegye fel, válaszolok.

Köszönettel:

Stark Mónika
stark.monika@lpo.hu